نکات مهم در رهن و اجاره منزل
۱. بعد از قیمت شاید اولین و مهم‌ترین نکته برای انتخاب ساختمان، نبودن صاحب‌خانه در آن است. در خانه‌ای که صاحب‌خانه نباشد قطعا آزادی عمل مستاجر هم بیشتر است.
۲. سعی کنید خانه‌ای را انتخاب کنید که خالی باشد تا برای اثاث کشی مشکلی نداشته باشید.
۳.بهتر است محدوده خانه را نزدیک به محل کارتان انتخاب کنید.
۴. به تعداد واحد‌های آپارتمان هم دقت کنید. در ساختمان‌های پرواحد به دلیل وجود مدیریت ساختمان نیازی نیست که تمام مسائل مربوط به ساختمان را خودتان پیگیری کنید و بسیاری از کار‌ها را می‌توان به مدیر ساختمان واگذار کنید، در نقطه مقابل، ساختمان‌های کم واحد دارای سکوت و آرامش بیشتری هستند.
۵. در بازدید از هر خانه و آپارتمانی به نمای بیرونیِ ساختمان و نظافت، حیاط، باغچه و راه‌پله و وضعیت آسانسور رفتار همسایگان توجه کنید.
۶.ترجیحا خانه‌های خیلی قدیمی را انتخاب نکنید؛ چون ممکن است با خرابی وسایل و ترکیدگی لوله‌ها مواجه شوید. خانه‌های ۳ تا ۱۰ سال می‌تواند گزینه خوبی برای شما باشد.
۷.می‌توانید از همسایه‌ها درباره اخلاق صاحب‌خانه سوال کنید.
۸. واحد‌هایی که اتاقک آسانسورشان داخل واحد مسکونی طراحی شده را هرگز انتخاب نکنید؛ چون صدای بالا و پایین رفتن آسانسور بسیار ناراحت کننده و مخل آسایش است.
۹. سعی کنید خانه‌های نورگیر با سالن‌های مربع‌شکل را انتخاب کنید.
۱۰. آشپزخانه منزل را خوب بررسی کنید. تعداد کابینت و نحوه قرار گرفتن گاز، یخچال و ماشین لباسشویی و ظرفشویی را خوب در ذهن خودتان ترسیم کنید و از جا شدن آنها اطمینان حاصل کنید.
۱۱. معایب احتمالی منزل را قبل از عقدقرارداد، شناسایی کرده و در پایین قرارداد اجاره قید کنید تا پس از تخلیه منزل، موجر مدعی مسئولیت شما درباره آن نشود. توجه داشته باشید اگر تاسیسات منزل را با وسواس بررسی نکنید، رفع کلیه عیوبی که بعد به چشمتان برسد به عهده شما خواهدبود.
۱۲. هنگام عقد قرارداد حتما اصل سند و شناسنامه مالک راشخصا رویت کنید تا مالکیت وی اثبات شده باشد.
۱۳. اگر وسیله‌نقلیه دارید، حتما خانه‌ای با پارکینگ را انتخاب کنید تا مجبور نباشید هرشب بر سر جای پارک در کوچه‌های شلوغ با دیگران بحث کنید. پیش از عقدقرارداد جای پارکینگ خود را در حضور مالک مشخص و از ادعای دیگر واحد‌ها نسبت به آن اطمینان حاصل کنید.
۱۴. زیاد به دنبال املاک نوساز نباشید، چون علاوه بر گران‌تر بودن آنها، در بیشتر موارد، چون مالک آن برای تامین پول خرید خود؛ آن را اجاره داده، سال آینده مجبور به ترک این منزل خواهید بود.
۱۵. سعی کنید تا حد امکان آپارتمان مورد نظرتان را رهن کنید، هرچند اکنون بیشتر مالکان به دنبال دریافت اجاره هستند، ولی اگر فرصت دارید باحوصله به دنبال خانه باشید. چون برخی موجران هم به دنبال رهن دادن منزل خود هستند.
۱۶. به تعداد پنجره‌ها و ارتفاع آنها نسبت به منزل کنونی خود خوب دقت کنید تا مجبور به هزینه کردن برای خریدن پرده جدید نباشید.
۱۷. وجود ساخت‌و‌ساز در نزدیکی خانه باعث ایجاد سر و صدا در ساعات مختلف شبانه‌روز، گرد و خاک و عبور و مرور ماشین‌های سنگین و نیز تردد کارگران و افراد متفرقه در یک محله می‌شود؛ پس تا جای ممکن سعی کنید از خانه‌هایی که در مجاورت ساخت‌و‌ساز هستند دوری کنید.
۱۸. به اندازه درِ ورودی واحد و یا درِ پارکینگ دقت کنید تا در اثاث‌کشی دچار مشکل نشوید.
۱۹. قبل از به پایان رسیدن مدت اجاره منزل کنونی خود، تکلیف ماندن یا جابه‌جا شدن را با مالک منزل مشخص کنید. با این روش می‌توانید سرحوصله و فرصت بهترین گزینه را انتخاب کنید؛ البته با این روش می‌توانید به دریافت پول ودیعه خود در زمان مقرر امیدوار باشید و گزینه‌های دیگر را به دلیل آماده نبودن مبلغ ودیعه نزد موجرتان از دست نخواهید داد.
۲۰. قرارداد اجاره خود را حتما در بنگاه یا دفاتر اسناد رسمی منعقد کنید و از هزینه آن نترسید. چون این هزینه مانند بیمه‌ای است که جلوی بسیاری از مشکلات آینده و بویژه حین تخلیه منزل را خواهد گرفت.
نحوه محاسبه حق کمیسیون اجاره ملک
طبق آخرین تعرفه‌های حق کمیسیون بنگاه‌ها محاسبه نرخ کمیسیون به این گونه است:
تصور کنید خانه‌ای با اجاره بهای ماهیانه دو میلیون تومان دارید؛ در این صورت مبلغ پرداختی به عنوان حق کمیسیون به شکل زیر محاسبه می‌شود:
مبلغ اجاره بها ضرب‌در ۲۵ درصد تومان ۲۰۰۰۰۰۰*۰.۲۵=۵۰۰۰۰۰
حق کمیسیون ضرب‌در ۹ درصد مالیات تومان ۵۰۰۰۰۰*۰.۰۹=۴۵۰۰۰
جمع حق کمیسیون با مالیات تومان ۵۰۰۰۰۰+۴۵۰۰۰=۵۴۵۰۰۰
بنابراین سهم پرداختی هر یک از طرفین معامله، مبلغی در حدود ۵۴۵۰۰۰ تومان خواهد بود.
چگونگی محاسبه حق کمیسیون برای رهن ملک
برای محاسبه مبلغ کمیسیون املاک برای رهن ملک، ابتدا مبلغ کامل رهن به اجاره بها تبدیل می‌شود؛ به این شکل هر یک میلیون تومان از مبلغ رهن در سی هزارتومان ضرب می‌شود و سپس بیست و پنج درصد از مبلغ به دست آمده به اضافه نه درصد مالیات، به عنوان حق کمیسیون دریافت می‌شود:
تصور کنید قصد رهن آپارتمانی با مبلغ رهن ۵۰ میلیون تومان را دارید در این صورت:
تبدیل مبلغ رهن به اجاره تومان ۵۰*۳۰۰۰۰=۱۵۰۰۰۰۰
مبلغ اجاره ضرب‌در ۲۵ درصد تومان ۱۵۰۰۰۰۰*۰.۲۵=۳۷۵۰۰۰
حق کمیسیون ضرب‌در ۹ درصد مالیات تومان ۳۷۵۰۰۰*۰.۰۹=۳۳۷۵۰
مجموع حق کمیسیون و مالیات تومان ۳۳۷۵۰*۳۷۵۰۰۰=۴۰۸۷۵۰
هر یک از طرفین باید مبلغی حدود ۴۰۸۷۵۰ هزارتومان به عنوان حق کمیسیون پرداخت کنند.
با توجه به نوسانات قیمت مسکن و رشد بی رویه آن، با یادگیری چگونگی محاسبه کمیسیون، می‌توانید بدون نگرانی از تغییر قیمت‌ها، برای خرید ملک یا رهن و اجاره آپارتمان اقدام کنید و مثل یک مشاوره املاک حرفه‌ای، قبل از معامله، خودتان میزان کمیسیون املاک را محاسبه کنید و برنامه‌ریزی‌های مالی خود را انجام داده و با خیال راحت پای معامله حاضر شوید.
قانون مالک و مستاجر در مورد هزینه تعمیرات خانه
طبق ماده ۴۸۶ قانون مدنی و آن‌چه در قانون تملک آپارتمان‌ها آمده است. موجر موظف است ملک مورد اجاره، به همراه تمامی وسائل و امکاناتی که در قرارداد ذکر می‌گردد، را سالم و بدون عیب به مستاجر تحویل دهد. اگر در طول مدت اجاره مشکلی برای ملک یا تاسیسات آن به‌وجود آید، بسته به کلی یا جزئی بودن تعمیرات، مالک یا مستاجر موظف به پرداخت هزینه هستند.
مشکل از آن‌جا شروع می‌شود که معمولا در تفسیر کلی بودن یا جزئی بودن تعمیرات بین موجر و مستاجر اختلاف‌نظر به‌وجود می‌آید. در قانون هزینه تعمیرات اساسی و ضروری ساختمان بر عهده مالک گذاشته است و هزینه تعمیرات جزئی و مصرفی خانه با مستاجر است.
تعمیرات اساسی و ضروری ساختمان می‌تواند شامل موارد زیر باشد:
تعمیرات مربوط به اصل بنا (دیوار، در و پنجره، سقف، حیاط، پشت‌بام و…)
تعمیرات مربوط به تاسیسات (کولر، شوفاژ، آبگرمکن، موتورخانه، پکیج، تهویه و…)
تعمیر لوله‌کشی آب، گاز، فاضلاب
تعمیر نشتی سرویس‌ها
سیم‌کشی برق
تعمیر آسانسور
تعمیر در برقی پارکینگ
رنگ‌آمیزی ساختمان
تعمیر کابینت، کمد دیواری
تعمیرات جزئی خانه می‌تواند شامل موارد زیر باشد:
تعویض و تعمیر شیرهای آب
تعویض چراغ‌های سوخته و خراب
تعمیر موردی قفل درنصب توری در و پنجره
تعویض و تعمیر قطعات کولر آبی
تعمیر تهویه سرویس‌ها
تعمیر سیستم گرمایش
تعمیر موردی کلید و پریز برق
اگر مالک زیر بارِ مخارج نرود:
اگر موجر از انجام تعمیرات یا پرداخت هزینه‌هایی که بر عهده اوست سر باز بزند، مستاجر می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف از مالک شکایت کند. در صورتی که مالک باز هم اقدام به برطرف کردن مشکل ساختمان نکرد مستاجر می‌تواند، بنا بر حکم و نظارت دادگاه، تعمیرات لازم را انجام دهد و هزینه آن را از اجاره‌بها کسر کند. در غیراینصورت مستاجر این حق را دارد که قرارداد را با حکم دادگاه فسخ نماید.
اگر مستاجر زیر بارِ مخارج نرود:
طبق قانون مالک و مستاجر در صورتی که مستاجر اجازه تعمیر کردن مشکلات اساسی، که برای ساختمان به‌وجود آمده است، را به مالک ندهد، مالک می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف از مستاجر شکایت کند و با حکم دادگاه در فرصتی مناسب اقدام به تعمیر اشکالات ضروری ساختمان نماید.
سال گذشته ستاد ملی مقابله با کرونا مصوبه ای داشت که بر اساس آن مالکان با لحاظ کردن برخی شرایط حق افزایش بیش از 25 درصد اجاره بها را نداشتند و دادگاه ها نیز از صدور حکم تخلیه برای مستاجران خودداری می کردند و بر اساس اعلام معاون وزیر مسکن قانون اجاره در سال 1400 نیز به همین روال خواهد بود.
به گزارش کاماپرس، مصوبه سال گذشته ستاد ملی مقابله کرونا درباره تثبیت اجاره ها – سقف افزایش 25 درصدی اجاره – در برخی موارد اجرا شد و در برخی موارد هم توسط مالکان و دادگاه ها نادیده گرفته شد. این مصوبه موافقان و منتقدان سرسختی داشت به نحوی که مستاجران از آن استقبال کردند و از اجرا نشدن تام و تمام آن ناراضی بودند اما برخی مالکان چنین مصوبه ای را دخالت نابجای و غیرشرعی دولت در حقوق مالکیت دانسته و از خودداری مستاجران از پرداخت اجاره و تخلیه نکردن ملک برخلاف توافق قبلی سخن گفتند.
قانون اجاره در سال 1400 تمدید می شود
امروز نود اقتصادی از قول معاون وزیر مسکن خبر داده است که این قانون دوباره در سال 1400 هم اجرا خواهد شد. بر اساس خبری که کانال این سایت منتشر کرده محمود محمودزاده، معاون مسکن وزیر راه و شهرسازی اظهار کرده است؛ قراردادهای اجاره در سال ۱۴۰۰ و تا سه ماه پس از اعلام رسمی پایان کرونا همچنان به طور اجباری تمدید خواهد شد و مالکان نمی‌توانند مستاجران خود را جواب کنند.
شایان ذکر است تمدید اجاره ها در سال 1399 تابع شرایطی بود که به طور خلاصه عبارت بود از: شرط اول اینکه مستأجر در دوره اجاره فعلی به تعهدات خود عمل کرده باشد و مستأجری که موجب ضرر و زیان مالک شده باشد مشمول این تمدید نمی‌شود. برطبق شرط دوم در صورتی که مالک در دوره اجاره، قصد فروش ملک را داشته باشد مستأجر باید در مدت دو ماه، ملک را تخلیه کند و نهایتا شرط سوم اینکه مستأجر سقف اجاره‌ای که تعیین شده است را قبول نکند.