0 زبان
الزام به تنظیم سند
الزام به تنظیم سند

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟

انتقال مالکیت یک ملک می‌تواند از طریق دو نوع سند صورت پذیرد، سند عادی و سند رسمی، به موجب ماده 1287 قانون مدنی، اسنادی که در اداره ثبت اسناد یا دفاتر رسمی اسناد رسمی  یا نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است. به موجب ماده 1288 قانون مدنی اسنادی که رسمی نباشند، عادی محسوب می‌شوند. در قوانین موضوعه ایران، اسناد رسمی دارای اعتبار بالاتری نسبت به اسناد عادی می‌باشند و نمی‌توان نسبت به آن‌ها ادعای انکار و تردید مطرح کرد و برای از اعتبار انداختن آن باید جعلی بودن آن اثبات گردد یا آن که اثبات شود سند واجد ویژگی‌های مذکور در ماده 1287 نمی‌باشد.
با وجود برتری سند رسمی نسبت به سند عادی خصوصاً در زمینه انتقال مالکیت اموال، همواره انتقال مالکیت با سند رسمی انجام نمی‌شود بلکه در بسیاری از موارد و بنا به شرایط، طی یک سند عادی مالکیت ملک را واگذار می‌شود و در مقابلش بهای آن پرداخته می‌شود. با این حال، هر مالکی نیاز دارد تا با اخذ سند رسمی، مالکیت خویش بر مال خود را استوار سازد و از مزایای آن بهره‌مند شود. بنابراین حتی اگر در یک سند عادی قید نشده باشد، که فروشنده مکلف به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت می‌باشد، این تکلیف بر عهده او می باشد. در واقع تنظیم سند رسمی انتقال تعهدی مازاد بر انتقال مالکیت نیست و اگر به موجب عقدی ولو شفاهی فردی از مالی را از کسی بخرد، می‌تواند از وی بخواهد که سند رسمی این انتقال را تنظیم نماید. با این حال؛ فرض نوشته حاضر وقتی است که انتقال به وسیله یک سند عادی مکتوب شده باشد و به امضای طرفین رسیده باشد. در این موقعیت، اگر فروشنده از تنظیم سند رسمی امتناع ورزد، خریدار پیش از آن که ادعای مالکیت نماید، می‌بایست مطالبه تنظیم سند رسمی را مطرح نماید و به این ترتیب پس از آن که تحقق انتقال مالکیت به وسیله سند عادی نزد دادگاه روشن شد، از دادگاه بخواهد که فروشنده را ملزم به تهیه سند رسمی نماید تا وی بتواند رسماً مالک مالی شود که خریداری کرده است. بنابراین خواسته الزام به تنظیم سند رسمی، در واقع خواسته‌ای است که بر مبنای سندی عادی که مفاد آن قابل اثبات باشد، صورت می پذیرد و در آن الزام فروشنده به انجام تعهد قانونی خود مبنی بر تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت از دادگاه خواسته می شود.
طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چه مراحلی دارد ؟
مرحله اول:   دو حالت برای چنین دعوایی وجود دارد:1 - خریدار و فروشنده در سند عادی، تاریخی را برای حضور در دفترخانه مشخص، جهت تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت مشخص نموده باشند. 2- خریدار و فروشنده در سند عادی تاریخ یا محلی را برای تنظیم سند رسمی مشخص ننموده باشند.
در فرض اول، خواهان تنظیم سند رسمی، ابتدا باید در تاریخ مقرر در دفترخانه معین شده حاضر شود و در صورت عدم حضور مالک رسمی مال (فروشنده) در دفترخانه، گواهی عدم حضور را از دفترخانه تعیین شده دریافت نماید تا بدین وسیله روشن شود که فروشنده از تعهدی که نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت داشته است امتناع کرده است.
در فرض دوم، خریدار می‌بایست ابتدا طی یک اظهارنامه از فروشنده بخواهد که برای تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت در زمان مشخص و دفترخانه مشخص شده حاضر شود. در این صورت نیز اگر بدون دلیل موجهی فروشنده در زمان مقرر و دفترخانه مشخص شده حاضر نشود، خریدار می تواند گواهی عدم حضور را از دفترخانه بگیرد. با این حال باید در نظر داشت در فرض فوق دادگاه در صورتی به دعوای تنظیم سند رسمی رسیدگی می‌کند که عرفاً یا قانوناً خرید و فروش مال مندرج در سند عادی، از طریق سند رسمی متداول باشد.
در واقع تعهد قانونی فروشنده به تنظیم سند رسمی محدود به مواردی است که انتقال مالکیت مال موضوع معامله به موجب سند رسمی عرفاً رواج داشته باشد یا قانون برای اثبات مالکیت بر آن مال به خصوص سند رسمی را اقتضا نماید.
مرحله دوم در فرضی که فروشنده مالک رسمی مال باشد[1]، خریدار پس از دریافت گواهی عدم حضور دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به طرفیت مالک به دادگاه تقدیم می نماید و از این جا خریدار خواهان تنظیم سند رسمی و فروشنده خوانده این دعوا خواهد بود.
دادگاه محل وقوع ملک، دادگاه صالح به رسیدگی برای این دعوا خواهد بود، همچنین از لحاظ عملی توصیه می‌شود که ضمن طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، درخواست صدور دستور موقت مبنی بر جلوگیری از فروش ملک نیز به دادگاه ارائه شود، تا خوانده نتواند با فروش ملک به شخص ثالث دعوا را موضوعاً منتفی کند.
دادگاه چه اقداماتی را جهت الزام به تنظیم سند رسمی انجام می‌دهد؟
دادگاه برای آن که بر مبنای سند عادی؛ خوانده را به تنظیم سند رسمی ملزم نماید، ابتدا می‌بایست صحت تحقق انتقال مالکیت را احراز کند. از همین رو دادگاه اولاً احراز می‌نماید که خوانده مالک رسمی مال باشد. دوماً احراز می‌نماید که خوانده اهلیت فروش مال را داشته باشد. سوماً احراز می‌نماید که خواهان تعهدات مقرر در سند عادی را انجام داده است و پرداخت‌ها یا شروط قراردادی که بر عهده خواهان برای دریافت مالکیت ملک بوده است توسط وی انجام شده است. چهارم احراز می‌نماید که هزینه تنظیم سند رسمی چه میزان است و بر عهده کدام یک از طرفین است. در این میان دادگاه می تواند عندالاقتضا موارد دیگری را نیز در نظر بگیرد مثلا سابقه تصرفات قانونی ملک را استخراج کند یا برای روشن شدن متصرفات ملک قرار معاینه محل صادر نماید. بدیهی است در صورتی که نسبت به سند عادی تردید یا انکاری از جانب خوانده مطرح شود، خواهان ابتدا و پیش از این مراحل باید صحت سندی عادی را به ادله یا شواهد دیگر اثبات نماید. همچنین ممکن است دادگاه در صحت سند عادی تردید کند و با ذکر موارد تردید رسیدگی را منوط به اثبات صحت سند عادی از جانب خواهان نماید.
پس صدور حکم قطعی مبنی بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی؛ خوانده ده روز مهلت دارد تا به دفترخانه مراجعه و انتقال مال طی سند رسمی را انجام دهد. در صورت امتناع مالک از این کار، واحد اجرای احکام دادگاه مستقیماً از دفترخانه اسناد رسمی میخواهد که سند رسمی انتقال ملک را تنظیم و نماینده دادگاه به جای خوانده آن سند امضا خواهد نمود.
مزایای بهره گیری از وکیل در دادخواست الزام به تنظیم به سند رسمی
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، دعوایی است که پیچیدگی‌های مخصوص به خود را دارد. خوانده ممکن است مال را به وثیقه نزد شخص ثالثی سپرده باشد و حتی آن را فروخته باشد که این امر در کیفیت طرح خواسته موثر است. فروض متعددی بر این دعوا وارد است که هر کدام نیاز به وکیل دادگستری مجرب را تقویت خواهد نمود، اما بدون این فروض متعدد و در عادی ترین حالت (هم فروشنده مالک رسمی باشد و هم مال به شخص دیگری فروخته یا رهن داده نشده است) طرح چنین دعوایی مستلزم استفاده از خدمات وکیل پایه یک دادگستری می‌باشد چرا که اولاً می‌بایست یک سند عادی با تمام مفاد آن نزد دادگاه اثبات شود و دوماً انجام تعهدات خواهان می بایست احراز گردد تا به این وسیله دادگاه حکمی قطعی مبنی بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی را صادر نماید.
نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی
نمونه برگ درخواست به دادگاه عمومی (نخستين )
شماره پرونده …………………                                                  تاريخ : ……………….
                                                                                       شماره : ……………….
                                                                                       پيوست : ……………….
مشخصات طرفين
نام
نام خانوادگي
نام پدر
شغل
محل اقامت دهستان – خيابان – كوچه – شماره – پلاكخواهانمشخصات خریدارخواندهمشخصات فروشندهوكيل يا نماينده قانونیمشخصات وکیل دادگستری خواهانتعيين خواسته و بهای آن
1-الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت شش دانگ یک دستگاه آپارتمان به پلاک ثبتی —- واقع در——
2- پرداخت هزینه های دادرسی صورت گرفته
3- در صورتی که بندی در سند عادی مبنی بر تعهد خوانده به تنظیم سند رسمی تصریح شده باشد و برای تاخیر در آن وجه التزامی درنظر گرفته شده باشد: پرداخت خسارات ناشی از تاخیر در انجام تعهد به میزان مقرر در مبایعه نامه
4-درخواست صدور قرار دستور موقت مبنی بر ممنوعیت انجام هرگونه معامله از جانب خوانده، نسبت به ملک مقرر در ردیف یک خواسته
دلايل و منضمات دادخواست تصویر مصدق مبایعه‌نامه منعقده ما بین خواهان و خوانده  مورخ …  (سند عادی)  2ـ استعلام ثبتی    3ـ تصویر مصدق گواهی عدم حضور دفتر اسناد رسمی…   وکالتنامه
ریاست محترم مجتمع قضایی…
با سلام، احتراماً اینجانب ———– به وکالت از خواهان دعوی موارد زیر را به استحضار می رساند:
نخست ؛ با توجه به  اینکه آقا/خانم———- خوانده محترم، مالک رسمی ششدانگ عرصه و اعیان پلاک ثبتی … مفروز از پلاک ثبتی … فرعی از اصلی مذکور، به شماره ثبت … صفحه … دفتر املاک … بخش … ، به نشانی … می باشد.
دوم؛ با عنایت به اینکه خوانده نامبرده، رقبه مورد ترافع را با کلیه متعلقات آن، مستند مبایعه‌نامه عادی به شماره … مورخ … به موکل، در ازاء ثمن به مبلغ … ریال می‌فروشد و مبلغ … ریال از ثمن معامله را از موکل اینجانب  در تاریخ —– مطابق با شرایط مقرر در مبایعه نامه دریافت نموده است و مبیع را به تصرف موکل داده است و مستند به بند … همان مبایعه‌نامه، طرفین متعهد گردیده‌اند که در روز … مورخ … در دفتر اسناد رسمی … ، جهت انتقال رسمی مورد معامله، حضور به هم رسانند.
سوم؛ با نظر به مستند به تصویر مصدق گواهی عدم حضور دفتر اسناد رسمی …  مشاهده می شود که خوانده محترم بدون ارائه دلیل موجه در تاریخ مقرر در دفتر اسناد رسمی تعیین شده در مبایعه نامه حاضر نشده است و به این وسیله از انجام تعهد خود مبنی بر تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت مبیع (مذکور در بند—- مبایعه نامه منعقده ما بین طرفین) استنکاف کرده است.
چهارم؛ با تاکید بر اینکه وقوع بیع به نحو صحیح وفق قوانین موضوعه مسلم و مشروع است.
پنجم؛ بانظر به این که نقل و انتقال مورد معامله قویاً محتمل است.
ششم؛ با ملاحظه اینکه در خصوص ابطال نقش تمبر هزینه دادرسی، بر حسب محاسبه دفتر دادگاه، وفق دفترچه محاسباتی املاک، وفق بند12 ماده3 قانون وصول برخی از درآمدهای دولت مصوب1373 و نیز در خصوص تودیع خسارت احتمالی به‌منظور صدور دستور موقت فوق‌الذکر، وفق ماده319 ق.آ.د.م، پس از تعیین، اقدام خواهد شد.
لذا موارد ذیل، مورد استدعاست:
1ـ به جهت تداخل آشکار نقل و انتقال احتمالی مورد معامله یا رهن  و اجاره آن  با حقوق مالکانه خواهان بر ملک مورد معامله  و به لحاظ فوریت امر: صدور دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقالات و یا هرگونه معامله بر ملک مورد معامله، بدون حضور خوانده و اجرای قرار، قبل از ابلاغ به خوانده، وفق مواد310 به بعد ق.آ.د.م
2ـ پیش از حلول جلسه رسیدگی، صدور دستور مبنی بر استعلام ثبتی، به منظور احراز مالکیت خوانده، وفق ماده212 ق.آ.د.م
3ـ ماهیتاً؛ صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی پلاک ثبتی مورد ترافع، در یکی از دفاتر اسناد رسمی ، توأم با پرداخت هزینه دادرسی و حق‌الوکاله
4- ماهیتاً؛ الزام خوانده به تادیه وجه مربوط به خسارات به نحو مقرر در بند ———- مبایعه نامه منعقده
شماره و تاريخ ثبت دادخواست شماره ………
تاريخ
صفحه دوم دادخواست نخستين
مستخرج از مواد قانون آيين دادرسي مدني (سابق )
ماده 74- مدعي بايد رونوشت يا عكس يا گراور اسناد خود را پيوست دادخواست كند، رونوشت و عكس يا گراور خوانا و مطابقت آن با اصل گواهی شده باشد .
ماده 75- در صورتی كه اسناد به زبان فارسي نباشد بايد علاوه بر رونوشت گواهی شده سند ترجمه شده آن نيز پيوست دادخواست شود. گواهی صحت ترجمه و مطابقت رونوشت با اصل را مترجمين رسمی يا مامورين كنسولی خواهند نمود .
ماده 77- دادخواست و  كليه برگ هاي پيوست به آن بايد در دو نسخه در صورت تعدد مدعی عليه به عده آنها به علاوه يک نسخه باشد .ماده 146- مدعی بايد اصولی اسنادی كه رونوشت آن را ضميمه دادخواست كرده در جلسه دادرسی حاضر نمايد. مدعی عليه بايد اصول و رونوشت اسنادی را كه می خواهد به آن استناد كند در جلسه دادرسی حاضر كند  رونوشت اسناد مدعی عليه بايد به عده مدعيان به علاوه يک نسخه باشد.
[1] در فرضی که فروشنده مالک رسمی مال نباشد، بیع فضولی بوده و خریدار باید شکایت فروش مال غیر طرح نماید. این شکایت بنا به شرایطی می‌تواند تحت عنوان کلاهبرداری در محاکم کیفری نیز طرح شود.
 

نظرات کاربران پیرامون این مطلب

انصراف از پاسخ به کاربر
 

اطلاعات تماس

آدرس : اصفهان، خيابان طيب، جنب پمپ بنزين، مجتمع مهتاب? ، طبقه دوم واحد??
تلفن : 03132200675, 03132200686, 03132200503
ايميل : info@akrambeheshti.ir
موبايل : 09139139163

درباره ما

موسسه حقوقي و وکالت اکرم بهشتي
موسسه حقوقي و وکالت اکرم بهشتي
موسسه حقوقي
وکالت
اکرم بهشتي
وکیل
دفتر وکالت
وکیل دعاوی
وکیل خانواده
وکیل تجاری
وکیل ملکی
وکیل کیفری
وکیل پایه یک دادگستری
چک
سفته
مهریه
نفقه
حضانت
خلع ید
کلاهبرداری
خیانت در امانت
مشاوره

خبرنامه

ارسال