0 زبان

۶ نکته حقوقی مهم هنگام خرید ملک( قسمت اول)

۶ نکته حقوقی مهم هنگام خرید ملک( قسمت اول)
۶ نکته حقوقی مهم هنگام خرید ملک( قسمت اول)

۶ نکته حقوقی مهم هنگام خرید ملک (قسمت اول)

برای معامله و خرید و فروش ملک، زمین و واحد‌های تجاری لازم است نکات قانونی مربوط به آن را بدانید تا پس از معامله دچار مشکل نشوید. در این مطلب به شرح این قوانین پرداخته ایم.

یکی از قرارداد‌های مهم در جامعه که عموم افراد در طول عمر خود ممکن است بار‌ها با آن روبرو شوند، قرارداد‌های مربوط به خرید و فروش ملک اعم از مسکونی (خانه، آپارتمان و ویلا) تجاری (دفتر، مغازه یا کارگاه) یا زمین (مسکونی، کشاورزی یا صنعتی) است. هرکس که مبادرت به خرید و فروش ملکی می‌کند، باید با نکات مهم و اولیه‌ای درمورد این نوع از قرارداد‌ها آشنا باشد تا پس از معامله با مشکل برخورد نکند. همان‌طور که می‌دانید، معامله ملک و زمین کار ساده‌ای نیست و خیلی از افراد نمی‌دانند در هنگام خرید و فروش ملک باید به چه نکات و موارد مهمی توجه کنند. البته به دلیل ناآشنایی عمده افراد با نکات حقوقی در معاملات املاک اختلافات زیادی در این مورد ایجاد می‌شود که به ایجاد پرونده‌های متعددی در مراجع قضایی منجر می‌شود.

در ادامه این مطلب با ما همراه باشید تا با این نکات آشنا شوید:
 

۱- شناسایی کامل فروشنده ملک

 
در قدم اول باید مدارک شناسایی فروشنده یا امضا کنندگان قرارداد را به طور دقیق بررسی کنید. اگر خود مالک هنگام امضای قرارداد نباشد؛ بلکه وکیل، ولی یا قیم مالک به جای او حضور داشته باشد، خریدار باید دلایلی را که نشان دهنده سمت آن‌هاست، بررسی کند و مشخص شود آیا حدود اختیارات وکیل در وکالت‌نامه شامل حق فروش و گرفتن بهای معامله می‌شود یا خیر. اگر امضا کننده، ولی مالک است، خریدار باید مطمئن شود که کودک هنگام معامله توسط، ولی بالغ نشده است. (ولی یا همان سرپرست قانونی در واقع پدر و جد پدری هستند. مهم‌ترین وظیفه، ولی نمایندگی کسی است که ولایت او را برعهده دارد.)

لازم به ذکر است که در صورت تعدد مالکین حتماً باید همه آن‌ها ذیل قرارداد را به نسبت سهم خود امضاء کنند، مگر اینکه یکی یا برخی از آن‌ها از جانب سایرین وکالت داشته باشند. این مسئله بیش‌تر در مورد املاک وارثی مصداق پیدا می‌کند. همچنین در خصوص املاک وارثی خریدار باید گواهی انحصار وراثت را مشاهده و نیز هویت وراث را احراز کند، فتوکپی برابر اصل آن را نیز از فروشنده بگیرد و تسویه حساب مالیات بر ارث را نیز ملاحظه کند.
توجه به این نکته ضروری است که در معامله املاک ورثه‌ای باید مشخصات دقیق تمام ورثه یا موکلین آن‌ها را با اطلاعات ملک و گواهی انحصار وراثت تطبیق بدهید. همچنین معامله این‌گونه املاک جز با حضور و موافقت تمامی وراث
امکان‌پذیر نیست و در صورت مخالفت حتی یک نفر معامله واقع نمی‌شود. اگر یک نفر از مالکین از طرف بقیه آن‌ها وکالت شرکت در معامله را داشته باشد، تنها حضور و امضای او کفایت می‌کند.

نکته مهم دیگر ممنوع‌المعامله نبودن طرفین معامله است. اشخاص ممنوع‌المعامله به اشخاصی گفته می‎شود که قانون‌گذار آن‎ها را از انجام دادن معامله یا مداخله در اموال خود به‎طور کلی یا نسبت به مورد خاصی منع کرده است.

اشخاص ممنوع‌المعامله به سه دسته تقسیم می‎شوند:

۱- محجورین که شامل صغیر، غیر رشید و مجنون است.
۲- تجار ورشکسته
۳- محکومین دادگاه‌ها (این افراد از سوی مراجع قضایی به سبب ارتکاب جرائم و یا بدهی یا ممنوعیت‌های قانونی دیگر به‎طور کلی ممنوع‌المعامله و در مواردی برخی از اموال آن‌ها توقیف می‎شود و تا زمانی‌که از آن‌ها رفع ممنوعیت نشود، حق انجام معامله در رابطه با املاک و دیگر دارایی‌هایشان را به خصوص در دفاتر اسناد رسمی نخواهند داشت.)

ممکن است این سوال برایتان مطرح شود که چگونه می‌توان از ممنوع‌المعامله بودن یک شخص اطلاع پیدا کرد؟
از طریق دفاتر ثبت اسناد کشور و معاونت قضائی دادستانی کل کشور و ادارات ثبت اسناد و املاک می‌توان جهت استعلام نسبت به وضعیت ممنوع‌المعامله بودن افراد اطلاع پیدا کرد؛ بنابراین پیشنهاد می‌شود قبل از انجام هرگونه معامله به منظور جلوگیری از بروز مشکلات بعدی نسبت به این موضوع کسب اطلاع نمایید.
 

۲- بررسی وضعیت سند ملک

 
قدم بعدی اطلاع کامل از شرایط ملک و وضعیت سند مورد معامله است. اسناد ملکی دارای اقسام متفاوت با قوانین ثبتی مختص به خود هستند؛ بنابراین خریدار یا مستأجر پیش از عقد قرارداد باید از نوع و وضعیت سند آگاه شود. اگر نکته مبهمی در مورد وضعیت سند مالکیت مشاهده کردید، می‌توانید با استفاده از کد رهگیری املاک از طریق سامانه دفتر اسناد و املاک کشور استعلامات لازم را به عمل آورید.

ملکی که به فروش می‌رسد، نباید در رهن یا وثیقه شخص یا نهادی باشد و اصطلاحاً ملک باید آزاد باشد. اگر ملکی در وثیقه یا رهن باشد، در سند مالکیت ملک قید می‌شود؛ بنابراین در هنگام خرید ملک حتماً باید به آزاد بودن سند توجه کرد. اگر ملک در رهن بانک یا شخص دیگری باشد، در این صورت فروش ملک دارای اشکال است. خرید و فروش و معامله خانه‌ای که به عنوان ضمانت در رهن بانک است و یا اینکه از جانب مرجع قضائی توقیف شده، دارای منع قانونی است.

یکی از راهکار‌های حقوقی مرسوم در مورد خرید و فروش خانه تحت رهن و بازداشت این است که خریدار وکالت‌نامه‌ای جهت فک رهن و بازداشت از فروشنده اخذ کرده و با هزینه بخشی از قیمت ملک به منظور پرداخت وام و بدهکاری که زمینه‌ساز توقیف ملک مربوطه شده است، مراحل فک رهن و بازداشت خانه را انجام بدهد. درواقع خریدار به جای آنکه کل بهای خانه را به فروشنده بپردازد، بخشی از آن را برای فک رهن و توقیف خانه به شخصیت حقیقی یا حقوقی طلبکار پرداخت می‌کند.

 ادامه در قسمت دوم

نظرات کاربران پیرامون این مطلب

انصراف از پاسخ به کاربر
 

اطلاعات تماس

آدرس : اصفهان، خيابان طيب، جنب پمپ بنزين، مجتمع مهتاب? ، طبقه دوم واحد??
تلفن : 03132200675, 03132200686, 03132200503
ايميل : info@akrambeheshti.ir
موبايل : 09139139163

درباره ما

موسسه حقوقي و وکالت اکرم بهشتي
موسسه حقوقي و وکالت اکرم بهشتي
موسسه حقوقي
وکالت
اکرم بهشتي
وکیل
دفتر وکالت
وکیل دعاوی
وکیل خانواده
وکیل تجاری
وکیل ملکی
وکیل کیفری
وکیل پایه یک دادگستری
چک
سفته
مهریه
نفقه
حضانت
خلع ید
کلاهبرداری
خیانت در امانت
مشاوره

خبرنامه

ارسال