اصول حاکم بر معاملات املاک (قسمت دوم)

خسارات عدم اجرای تعهد
هرگاه متعهد به تعهد خود عمل نکند و نتیجه این خلف وعده ورود خسارت به متعهدله باشد، متخلف مکلف به جبران زیان وارده است که علاوه بر تصریح در قرارداد یا به حکم قانون (مانند قواعد اتلاف و تسبیب)، گاهی تعیین آن به وسیله عرف نیز است، اما جهت اخذ خسارت وجود شرایطی بدین طریق لازم است.

انقضای مدت انجام تعهد: به این معنا که مدت انجام تعهد سپری شده، اما شخص به تعهد خود عمل نکرده باشد. به طور نمونه، شخصی به دیگری آپارتمانی فروخته و تعهد کرده که ظرف سه ماه آینده آن را به صورت رسمی در دفترخانه انتقال و سپس به خریدار تحویل دهد، در حالی که با گذشت این مدت، مقدمات تنظیم و تحویل را فراهم نکند. البته در فرضی که تاریخ محضر تعیین نشده باشد، خریدار باید ثابت کند اجرای تعهد را (مثلاً با ارسال اظهارنامه رسمی) مطالبه کرده است؛ بنابراین قبل از انقضای مدت تعهد نمی‌توان درخواست خسارت کرد. تقصیر متعهد: یعنی اینکه شخص متعهد در انجام تعهد، کوتاهی کرده یا تعدی و تفریط کرده باشد؛ بنابراین اگر شخص بدون تقصیر به تعهد خود عمل نکرده باشد، مسئول جبران خسارت نیست. منتهی اصل بر تقصیر او است. عدم تقصیر هم زمانی ثابت می‌شود که متعهد ثابت کند عدم انجام تعهد ناشی از یک علت خارجی بوده که خارج از اراده اوست.

نحوه جبران خسارت یا الزام به انجام تعهد: هر گاه متعهد از انجام تعهدش خودداری کند دو مسئله مطرح است، یکی انجام اصل تعهد و دیگری موضوع چگونگی جبران خسارت ناشی از انجام یا تأخیر در ایفای تعهد؛ که در این خصوص اصل بر این است که خسارت باید به میزانی که وارد شده جبران شود، مگر اینکه طرفین مقدار معینی که وجه التزام لقب دارد، تعیین کرده باشند. در این ارتباط قانون مدنی، مقرر می‌دارد اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلف، متخلف مبلغی را به عنوان خسارت تادیه کند، حاکم (دادگاه) نمی‌تواند او را به بیشتر یا کمتر از آنچه که ملزم شده است، محکوم کند. اثر عقود نسبت به اشخاص ثالث: در حقوق جاری، اصلی به نام اصل نسبیت در قرارداد‌ها وجود دارد.

در توصیف این اصل باید گفت که روابط حقوقی که از طریق انعقاد عقود و تنظیم قرارداد‌ها به وجود می‌آید، صرفاً طرفین آن را ملتزم و متعهد به اجرای مفاد آن می‌کند. این موضوع بدین معنا است که اگر عقدی تشکیل شد، آثار آن به اشخاص ثالث سرایت ندارد. یعنی دو نفر نمی‌توانند قراردادی را منعقد کرده و تکلیفی را بر عهده شخص ثالث قرار دهند. بر این اساس قانون مدنی، مقرر می‌دارد، معاملات و عقود فقط درباره طرفین متعاملین و قائم مقام قانونی آن‌ها مؤثر است. در عین حال برای این اصل استثنا‌هایی وجود دارد و آن هنگامی است که در ضمن یک عقد، تعهدی به نفع شخص ثالث انجام شده باشد و لذا عقد به ضرر شخص ثالث امکان‎‎پذیر نیست، مگر اینکه به نفع او باشد. به طور مثال در عقد صلحی فردی آپارتمانی را بلاعوض به دیگری صلح کند، اما در ضمن آن شرط شود که تا زمانی که مادرش زنده است، از او نگهداری کند.

در این مورد قانون مدنی مقرر می‌دارد: در عقد صلح، ممکن است یکی از طرفین در عوض مال‌الصلحی که می‌گیرد، متعهد شود که نفقه معینی همه ساله یا همه ماهه تا مدت معین تادیه کند. این تعهد ممکن است به نفع طرفین مصالحه یا به نفع شخص یا اشخاص ثالث واقع شود. از جمله موارد دیگر این است که شخصی برای دیگری یا با مال دیگری معامله می‌کند، بدون این که نماینده یا مأذون از طرف او باشد.

این معامله ممکن است تملیکی باشد، مانند آن که شخصی مال دیگری را بدون اذن مالک به دیگری بفروشد؛ یا عهدی باشد مانند آنکه شخصی به حساب شخص دیگری متعهد شود که عملی را برای طرف دیگر معامله انجام دهد.