0 زبان

دانستنی‌های مطالبه اجاره معوقه از مستأجر

دانستنی‌های مطالبه اجاره معوقه از مستأجر
دانستنی‌های مطالبه اجاره معوقه از مستأجر

 

دانستنی‌های مطالبه اجاره معوقه از مستأجر( قسمت اول) 

اجاره‌بها اولین و مهم‌ترین موضوعی است که بعد از شنیدن واژه اجاره، به ذهن خطور می‌کند. قرارداد اجاره یکی از عقودی بسیار رایج است و با وجود مزایای زیادی که دارد، مشکلاتی و مسائل گوناگونی را هم با خود به همراه دارد. یکی از این مشکلات، پرداخت نکردن اجاره‌بها از سوی مستاجر است.
 
به همین دلیل، قوانینی از جمله قانون روابط موجر و مستاجر و قانون مدنی برای رسیدگی به این مشکلات و تنظیم روابط بین موجر و مستاجر وضع شده و شرایط قرارداد اجاره را بیان کرده است. در این مطلب به بررسی کامل مبحث اجور معوقه و چگونگی مطالبه اجاره‌بها پرداخته شده است.
 
اجاره‌بها
 
اجاره‌بها مبلغی است که در ازای استفاده از ملک، از سوی مستاجر در قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر تعیین می‌شود. به عبارت دیگر، قرارداد اجاره عقدی است که افراد به میزانی که از ملک استفاده می‌کنند، هزینه آن را پرداخت می‌کنند.
 
چگونگی پرداخت اجاره‌بها بر اساس توافقی است که بین موجر با مستاجر صورت گرفته و در متن اجاره‌نامه تعیین و تصریح شده است که می‌تواند به‌صورت نقدی در قبال دریافت رسید از موجر یا واریز به حساب مشخصی که موجر به مستاجر معرفی کرده است، به‌صورت روزانه، ماهانه یا سالیانه پرداخت شود. 
 
اجور معوقه، اجاره معوقه
 
اجور معوقه به معنی اجاره‌بهای مکان استیجاری است که مستاجر آن را پرداخت نکرده است. در صورت پرداخت نکردن اجاره‌بها و به تعویق افتادن آن، موجر می‌تواند با تنظیم دادخواست حقوقی، مستاجر را ملزم به پرداخت اجاره‌بهای عقب افتاده کند که پس از صدور رأی و انجام مراحل اجرایی، قابلیت وصول خواهد داشت. میزان اجور معوقه در قرارداد اجاره با نام اجرت‌المسمی تعیین شده است.
 
تفاوت اجور معوقه و اجرت‌المثل
 
اجور معوقه، مجموع مبالغ اجاره بهایی است که از سوی مستاجر در خلال انتفاع وی از ملک و تصرف ملک از سوی او، پرداخت نشده است. در صورتی که تصرف مستاجر بر ملک بیش از زمان مقرر در اجاره‌نامه و بدون اذن موجر باشد، موجر می‌تواند علاوه بر مطالبه اجاره معوقه، به مطالبه اجرت‌المثل، بابت مدت زمان انتفاع از ملک پس از انقضا قرارداد نیز اقدام کند.
 
دعوای مطالبه اجاره‌بها و مطالبه اجرت‌المثل با یکدیگر تفاوت دارند. مطالبه اجاره معوقه در زمانی مطرح می‌شود که قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر تنظیم شده و مستاجر اجاره‌بهای مقرر در اجاره‌نامه را پرداخت نکرده باشد، اما دعوای مطالبه اجرت‌المثل زمانی مطرح می‌شود که قرارداد اجاره موجود نباشد یا مدت آن منقضی شده است یا تصرف به‌صورت غصبی و بدون اجازه یا موافقت مالک باشد.
مطالبه اجاره معوقه در قانون
 
ماده ۴۹۰ قانون مدنی به موجر این حق را داده است که در صورت امتناع مستاجر از پرداخت اجاره‌بها، بابت تصرف عین مورد اجاره، جهت فسخ قرارداد اجاره و درخواست حکم تخلیه ملک اقدام کند.
 
امروز، مطالبه معوقه بر اساس قوانین روابط مستاجر و موجر باید بنا بر تشریفات مشخصی انجام شود و به‌صورت فوری قابل مطالبه نیست. به‌خصوص در سال ۹۹ با همه‌گیری ویروس کرونا، مطالبه فوری اجاره معوقه، امکان‌پذیر نیست و بر اساس شرایط خاصی صورت می‌گیرد.
 
بر اساس قانون، اجاره‌بها باید مطابق مبلغ تعیین شده در اجاره‌نامه از سوی مستاجر پرداخت شود و در صورتی که در قرارداد بابت اجاره‌بها به مبلغی اشاره نشده باشد، دفاتر املاک، صلاحیت کارشناسی و تعیین قیمت اجاره‌بها را دارند.
 
مهلت قانونی پرداخت اجاره‌بها از اول تا دهم هر ماه به موجر یا نماینده قانونی او است. اجاره‌بهای معوقه می‌تواند به صندوق ثبت یا بانک تعیین شده از سوی سازمان ثبت پرداخت شود.
 
در صورت رسمی بودن سند اجاره، رسید مبلغ پرداخت شده به دفتر تنظیم سند اجاره‌نامه تحویل داده می‌شود. در صورتی که سند اجاره‌نامه عادی باشد، می‌توان قبض رسید را با نشانی محل سکونت موجر به یکی از دفاتر اسناد رسمی تحویل داد و در قبال آن، رسید دریافت کرد.
 
دفترخانه باید ظرف مدت ۱۰ روز، اجاره معوقه را به موجر بازگرداند. در این صورت، امکان فسخ قرارداد و الزام به تخلیه عین مورد اجاره دیگر وجود ندارد.
 
نکاتی که در قانون در مورد مطالبه اجاره معوقه به آن اشاره شده است:
 
۱-مستاجر در استفاده از ملک مورد اجاره به نحو متعارف رفتار کند و تعدی یا تفریط نکند.
 
۲- از ملک مورد اجاره جهت همان مصرفی که در اجاره‌نامه مقرر شده، استفاده کند و در صورت ذکر نشدن مورد مصرف در اجاره‌نامه، به همان منظوری که از اوضاع و احوال ملک استنباط می‌شود، بهره‌برداری کند.
 
۳- مال‌الاجاره را به روشی که بین طرفین مقرر شده است، پرداخت کند و در صورت تعیین نشدن موعد، به‌صورت نقدی بپردازد.
 
مرجع صالح رسیدگی به مطالبه اجاره معوقه
 
مطالبه اجاره معوقه بسته به مبلغ مورد درخواست، قابل طرح در شورای حل اختلاف یا دادگاه حقوقی است. دادگاه صالح، جهت رسیدگی به این دعوا نیز با توجه به خواسته تقدیم‌شده، مشخص می‌شود.
 
در صورتی که مبلغ اجاره‌بهای مورد مطالبه در دادخواست تا مبلغ ۲۰۰ میلیون ریال باشد، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، نهاد صالح رسیدگی به پرونده است و در صورتی که بهای خواسته شده بیش از ۲۰۰ میلیون ریال باشد، دادگاه عمومی محل وقوع ملک، صلاحیت رسیدگی به شکایت را دارد.
 
نحوه مطالبه اجاره معوقه و وصول آن
 
در صورت پرداخت نکردن اجاره‌بها از سوی مستاجر، موجر می‌تواند در دادگاه واقع در محل ملک مورد دعوی، جهت مطالبه اجاره معوقه و خلع ید از ملک، با ارائه دادخواست، اقامه شکایت کند.
 
پس از تنظیم دادخواست از سوی خواهان (موجر) و ابلاغ وقت دادرسی به خوانده (مستاجر) و بررسی دلایل ارائه شده از سوی خواهان و توضیحات و دفاعیات خوانده، در صورت ثابت شدن حق، دادگاه به نفع خواهان رأی صادر می‌کند و میزان اجاره‌بهای معوقه که خوانده باید به خواهان پرداخت کند، با ذکر مدت زمان اجاره بهای پرداخت نشده، اعلام می‌شود.
 
در مواردی که رأی غیابی باشد، قابلیت واخواهی و سپس تجدیدنظر از طرف خوانده وجود دارد و اگر خواهان نیز به آن اعتراض داشته باشد، می‌تواند در مهلت مقرر که در رأی قید می‌شود، به آن اعتراض کند.
 
پس از صدور رأی مبنی بر محکومیت مستاجر، اجراییه صادر می‌شود و می‌توان با معرفی اموال مستاجر و توقیف آن، مبلغ مورد نظر را دریافت کرد، اما اگر اموالی از مستأجر شناسایی نشود، می‌توان او را جلب کرد.
 
همچنین، اگر مستاجر در زمان قرارداد مبلغی را به عنوان ودیعه نزد موجر سپرده باشد، دادگاه پس از کسر ضرر و زیان موجر و اجور معوقه از مبلغ پیش پرداخت ودیعه، باقیمانده مبلغ را به مستاجر باز می‌گرداند. در صورت پرداخت نکردن اجاره‌بها، موجر با توجه به ماده ۴۹۶ قانون مدنی می‌تواند ادعای فسخ قرارداد را نیز مطرح کند.
ادامه در قسمت دوم
 

نظرات کاربران پیرامون این مطلب

انصراف از پاسخ به کاربر
 

اطلاعات تماس

آدرس : اصفهان، خيابان طيب، جنب پمپ بنزين، مجتمع مهتاب? ، طبقه دوم واحد??
تلفن : 03132200675, 03132200686, 03132200503
ايميل : info@akrambeheshti.ir
موبايل : 09139139163

درباره ما

موسسه حقوقي و وکالت اکرم بهشتي
موسسه حقوقي و وکالت اکرم بهشتي
موسسه حقوقي
وکالت
اکرم بهشتي
وکیل
دفتر وکالت
وکیل دعاوی
وکیل خانواده
وکیل تجاری
وکیل ملکی
وکیل کیفری
وکیل پایه یک دادگستری
چک
سفته
مهریه
نفقه
حضانت
خلع ید
کلاهبرداری
خیانت در امانت
مشاوره

خبرنامه

ارسال